Ser dueño de un local comercial en Ecuador: lo que entra, lo que sale y lo que pocos le cuentan

Un propietario arrienda un local comercial en Cuenca por $1.000 al mes. ¿Cuánto de esa cifra llega realmente a su cuenta, y a dónde va el resto? Para responderlo, revisamos con nuestro contador la normativa vigente del Servicio de Rentas Internas (SRI), del GAD Municipal de Cuenca, de CENTROSUR y de ETAPA, y reunimos aquí lo que encontramos — con la fecha de cada fuente, porque buena parte de estas reglas cambió durante 2026.

Lo primero que hay que distinguir: comercial no es igual a residencial

El arriendo de vivienda está gravado con IVA 0%. El arriendo de un local comercial, en cambio, paga IVA 15% — una diferencia que cambia por completo las declaraciones, las retenciones y, en última instancia, cuánto dinero ve el propietario cada mes.

Lo que se lleva el Estado (SRI)

El arriendo comercial suma IVA del 15% sobre el valor del contrato. Además, si el arrendatario es una empresa (agente de retención), retiene directamente al pagar: 10% de retención del impuesto a la renta sobre el valor del arriendo, vigente desde el 1 de marzo de 2026, y en algunos casos también la retención del 100% del IVA, cuando el arrendador es una persona natural sin obligación de llevar contabilidad. Ese IVA retenido no es un gasto adicional para el propietario: es el mismo IVA de la factura, que el arrendatario transfiere directamente al SRI en su nombre.

La declaración de IVA es mensual —o semestral, si todo el IVA queda retenido por el arrendatario—, y desde el 1 de junio de 2026 una declaración solo se considera presentada si se paga junto con ella; presentarla sin el pago ya no cuenta como declarado, lo que expone a sanciones por falta de declaración.

El impuesto a la renta de persona natural se calcula con una tabla progresiva de 0% a 37%, con un mínimo no gravado de $12.208 al año; la declaración se presenta en marzo del año siguiente. Si quien arrienda es una empresa, la tarifa es del 25% sobre la utilidad (15% si hay reparto a trabajadores antes de esa base), con declaración en abril. Desde 2026 existe además un anticipo sobre utilidades no distribuidas que aplica solo a empresas: si la utilidad de años anteriores no se repartió antes del 31 de julio, se paga en agosto, o en tres partes entre agosto y octubre.

Por qué el RIMPE no es una opción aquí. El arriendo de inmuebles está expresamente excluido del régimen RIMPE, sin importar el monto del ingreso — así nos lo confirmó nuestro contador al revisar el caso, y así consta en la normativa vigente. Solo aplica el régimen general.

Qué reduce la base del impuesto. La depreciación del edificio (5% al año, a veinte años — el terreno no se deprecia), el mantenimiento y las reparaciones, el predial, el seguro y los intereses de un crédito sobre el local son gastos deducibles, siempre que exista factura electrónica a nombre del propietario y se haya practicado la retención correspondiente.

Cuándo nace la obligación de llevar contabilidad. Una persona natural pasa a estar "obligada a llevar contabilidad" si sus ingresos superan los $300.000, sus gastos superan los $240.000 o su patrimonio supera los $180.000, según el SRI. A partir de ese momento también aparece el impuesto municipal del 1,5 por mil (lo explicamos más abajo).

La garantía del arrendatario no es un ingreso. Es una obligación de devolver el dinero, y no entra en la base imponible mientras no se aplique a una deuda pendiente.

Lo que se lleva la ciudad (Cuenca)

El propietario paga al GAD Cuenca una sola planilla anual que agrupa el predial y los cobros que están atados a él:

• El impuesto predial urbano se calcula como un porcentaje del avalúo catastral —entre 0,25 y 5 por mil, según el COOTAD, aunque la tarifa exacta la fija la ordenanza del bienio 2026-2027—. Tiene descuento por pago anticipado: 10% si se paga entre el 1 y el 15 de enero, con el descuento bajando progresivamente hasta 1% hacia la segunda quincena de junio. Para 2026, según el municipio, el predial de Cuenca no subió.
• Las obras de beneficio general (CEM) se cobran según el cálculo del municipio, sin descuento por pago anticipado, y para el período 2026-2028 se pueden pagar de una sola vez o en dos partes al año (enero y julio).
• La tasa de seguridad ciudadana y el adicional de bomberos se calculan sobre el avalúo catastral y se cobran junto con el predial, en la misma planilla.
• La patente municipal la paga quien ejerce una actividad económica — lo que incluye al propietario que arrienda con RUC activo. Las personas naturales sin obligación de llevar contabilidad tienen plazo hasta el 30 de junio; después de esa fecha se aplican recargos.
• El 1,5 por mil sobre activos totales (0,15% de los activos totales) solo aplica a empresas y a personas naturales obligadas a llevar contabilidad.
• El alcabala y la plusvalía solo se pagan si el local se vende, no durante el arriendo.

Una deuda de CEM queda atada al inmueble, no a la persona. Si usted compra un local con esa deuda pendiente, la hereda junto con la propiedad — por eso conviene pedir el certificado de no adeudar antes de cerrar cualquier compra.

Sobre la tarifa exacta del predial: no encontramos publicada la tabla completa de la ordenanza 2026-2027 de Cuenca. El monto específico que le corresponde a usted lo muestra su propia carta de pago en enlinea.cuenca.gob.ec — recomendamos no fiarse de una cifra genérica.

Lo que cuesta el propio local: luz, agua y alícuotas

Un local comercial paga electricidad según la tarifa comercial de CENTROSUR. En baja tensión y sin medición de demanda (hasta 10 kW — una oficina o un local pequeño), la energía cuesta $0,092 por kWh hasta los 300 kWh del mes y $0,103 por kWh por encima de ese consumo, más un cargo fijo de $1,414 al mes. Para locales de mayor consumo (más de 10 kW, como un restaurante o un local con refrigeración), aplica una tarifa con medición de demanda: $0,090 por kWh más $4,790 por kW de potencia pico. Estas tarifas de 2026 se mantuvieron en el mismo nivel que en 2025, según la resolución ARCONEL-029/25.

Para dar una idea de magnitud, solo en energía (sin sumar recargos de terceros, que se agregan a la misma planilla): un consumo de 150 kWh al mes cuesta alrededor de $15,21; 400 kWh, unos $39,31; 800 kWh, cerca de $80,51; y un restaurante con 15 kW de potencia y 3.000 kWh al mes, aproximadamente $343,26.

Un riesgo puntual de octubre de 2026: desde el 2 de octubre, más de 9.000 empresas de media y alta tensión en el país están sujetas a cortes programados de 48 horas, como medida para preservar el nivel del embalse de Mazar. Los locales pequeños en baja tensión no entran en ese cronograma, pero si usted arrienda a un negocio de mayor consumo, vale la pena dejar claro en el contrato quién cubre el costo de un generador y si el arriendo se ajusta durante un corte.

Sobre el agua, la categoría comercial de ETAPA es más cara que la residencial y no tiene subsidio — pero no logramos confirmar una tabla oficial y actualizada de tarifas comerciales para 2026, así que preferimos no citar una cifra que no podemos respaldar.

Las alícuotas en un edificio bajo propiedad horizontal las paga el propietario, incluso si en el contrato de arriendo se las trasladó al arrendatario: la administración del edificio cobra al dueño, no al inquilino. Desde el 3 de agosto de 2026 rige el Decreto Ejecutivo 462, que endureció las reglas: la mora empieza al día siguiente del vencimiento, sin necesidad de notificación previa; se generan intereses a la tasa activa referencial del Banco Central (6,79% en agosto de 2026) más los gastos de cobro; tras dos cuotas impagas, la deuda se puede liquidar como título ejecutivo; y al moroso se le pueden restringir los servicios comunes y el voto en las asambleas.

Un ejemplo con números: el local de $1.000 al mes

Tomemos un caso simple para ver cómo se mueve el dinero. El propietario es una persona natural en régimen general, sin obligación de llevar contabilidad; el arrendatario es una empresa, agente de retención; el local se compró en $80.000 ($60.000 de edificio, $20.000 de terreno).

En el mes: sobre un arriendo pactado de $1.000, se suma el IVA del 15% ($150), lo que da una factura de $1.150. El arrendatario retiene $100 de impuesto a la renta y $150 de IVA, y los paga directamente al SRI. Al propietario le llegan $900 a su cuenta. Es importante entender que esos $150 de IVA no son un costo adicional para el propietario — es el mismo IVA que ya estaba en la factura, solo que lo paga el arrendatario en su nombre. Los $100 retenidos de impuesto a la renta, en cambio, son un anticipo a cuenta del impuesto anual, no el monto final.

En el año, con un arriendo de $12.000 (sin IVA), y descontando la depreciación del edificio (5% de $60.000 = $3.000 al año) más gastos de mantenimiento, seguro y predial (estimados en $1.100), la renta neta del propietario queda en $7.900. Si el propietario no tiene otros ingresos, ese monto está por debajo del mínimo no gravado ($12.208) y el impuesto a la renta del año da $0 — lo que significa que los $1.200 ya retenidos durante el año le corresponden en devolución en marzo de 2027. Si en cambio el propietario tiene otros ingresos por, digamos, $30.000 al año, el impuesto total sube a aproximadamente $3.230,80, de los cuales ya se retuvieron $1.200, y quedaría una diferencia a pagar de unos $123,80. (Este cálculo no incluye la rebaja por gastos personales, que reduciría aún más el impuesto en el segundo caso.)

Si el arrendatario es una persona natural sin estatus de agente de retención, no hay retenciones: el propietario recibe los $1.150 completos cada mes, y es él quien debe pagar el IVA y declarar el impuesto a la renta directamente.

Dónde se pierde dinero

Según lo que revisamos con nuestro contador, la mayoría de los propietarios no pierde dinero por las tarifas en sí, sino por detalles de forma. Entre los más comunes:

• Desde el 1 de junio de 2026, una declaración de IVA sin el pago correspondiente ya no cuenta como presentada, lo que puede generar sanciones por falta de declaración.
• Si le retuvieron más impuesto del que finalmente le corresponde, esa diferencia no se devuelve sola: hay que presentar la declaración y pedir expresamente la devolución o la compensación.
• Un mismo contrato que mezcla vivienda y local comercial (un "uso mixto") necesita facturarse por separado, porque cada parte paga una tarifa de IVA distinta (0% y 15%).
• Una reparación pagada en efectivo y sin factura es un gasto real, pero no es deducible ante el SRI.
• El terreno no se deprecia — conviene dejar constancia, al comprar, del valor que corresponde al terreno y del que corresponde al edificio, para que el SRI no cuestione la depreciación después.
• Una deuda de CEM o de predial pendiente pasa al comprador junto con el inmueble — pida siempre el certificado de no adeudar antes de comprar.
• Las alícuotas que el contrato traslada al arrendatario siguen siendo, legalmente, responsabilidad del propietario: desde agosto de 2026 los intereses y las restricciones se aplican de forma automática, y se cobran a quien figura como dueño.
• La garantía del arrendatario no se puede gastar como si fuera ingreso corriente: hay que devolverla al terminar el contrato, y conviene mantenerla separada del dinero operativo.
• Una empresa paga una carga distinta a la de una persona natural —25% más la participación de trabajadores y el nuevo anticipo sobre utilidades no distribuidas—; qué conviene más depende del total de ingresos de cada caso, y es una decisión para conversar con su contador, no una regla general.
• Con los cortes de electricidad de octubre de 2026, conviene definir por anticipado, en el contrato, quién paga un generador y si el arriendo se reduce durante un corte prolongado.

Calendario de pagos

Las fechas del SRI dependen del noveno dígito del RUC (entre el 10 y el 28 de cada mes); las municipales son fijas para todos.

• Cada mes: declaración y pago del IVA del mes anterior, salvo que todo el IVA quede retenido por el arrendatario.
• Enero: predial, con 10% de descuento si se paga entre el 1 y el 15; primera cuota de las obras de beneficio general (CEM); declaración semestral de IVA de julio a diciembre, si corresponde.
• Marzo: declaración anual del impuesto a la renta de personas naturales.
• Abril: declaración anual del impuesto a la renta de empresas.
• Junio: plazo para la patente municipal de personas naturales sin obligación de llevar contabilidad (hasta el 30); último mes con algún descuento en el predial (1-2%).
• Julio: segunda cuota de la CEM; declaración semestral de IVA de enero a junio; desde el 1 de julio, recargos sobre la patente no pagada.
• Agosto (hasta octubre): anticipo sobre utilidades no distribuidas, solo para empresas.

Antes de tomar decisiones

Esta nota se basa en la normativa vigente al 10 de octubre de 2026 y en la revisión de nuestro contador, pero hay puntos que conviene confirmar caso por caso antes de actuar: la tarifa exacta del predial de Cuenca para 2026-2027 (consulte su carta de pago en enlinea.cuenca.gob.ec), la tarifa comercial de agua de ETAPA (no encontramos una tabla pública actualizada), y el porcentaje de retención de IVA cuando quien arrienda es una empresa y no una persona natural — en ese caso, nuestro contador recomienda verificar la tabla vigente del SRI antes de declarar, porque puede no coincidir con el porcentaje que describimos aquí para personas naturales. El IVA del 15% sigue vigente mientras no se publique un nuevo decreto; antes de tomar cualquier decisión, revise la normativa más reciente o consulte a su contador. Nada de lo anterior es una proyección de rentabilidad: es, simplemente, un mapa de a dónde va cada dólar.