Comprar un departamento sin terminar es como comprar un auto sin volante: mi comparación entre Rusia y Ecuador

Llevo años trabajando como corredor de bienes raíces en Cuenca, con clientes que vienen tanto de Ecuador como de Rusia y otros países de la CEI. Y hay una pregunta que me hacen con frecuencia quienes nunca han comprado vivienda nueva fuera de Rusia: ¿por qué aquí entregan el departamento ya terminado, y allá no?

Se lo explico siempre con la misma comparación: comprar un departamento nuevo en Rusia, en la mayoría de los casos, es como comprar un auto premium al que le quitaron el volante, los asientos, las fundas y hasta las llantas. Le entregan la carrocería con el motor puesto — el resto lo arma usted, por su cuenta, después de haber pagado.

¿Qué significa realmente «departamento listo» en cada país?

En Rusia, el acta de entrega de un departamento nuevo suele significar paredes de hormigón desnudo y tuberías cortadas a la espera de la futura instalación sanitaria. La remodelación es un proyecto aparte, largo y costoso, que empieza después de la compra.

En Ecuador, en ese mismo momento, el comprador recibe piso colocado, paredes pintadas, cocina instalada y una ducha que funciona. Se puede meter los muebles el mismo día en que le entregan las llaves.

Según datos de ЦИАН (a través de Kommersant), en 2025–2026 cerca de la mitad de las viviendas nuevas en Rusia se entregan sin acabados o solo con obra gruesa, y esa proporción creció en el último año. En Moscú, la tendencia va en contra de lo que uno esperaría: la proporción de departamentos con acabados completos del constructor bajó de 28,2% a inicios de 2025 a 18,5% en marzo de 2026, según Métrium. Los departamentos entregados con muebles del constructor son una rareza — menos del 1% en el sur de Rusia.

¿Por qué en Ecuador (y en general en la región andina) es diferente?

En una construcción típica en Cuenca, Quito o Guayaquil, al momento de entregar las llaves ya hay piso de porcelanato colocado, paredes pintadas o completamente terminadas, cocina instalada con tablero y, muchas veces, cocina y fregadero, baño funcional con lavamanos, inodoro y ducha, y ventanas y puerta de entrada ya puestas.

La diferencia entre segmentos — económico, medio, medio-alto y premium — está en la calidad de los materiales y los acabados, no en si se entrega una caja de hormigón o un departamento habitable.

¿Y los precios? ¿Son realmente tan distintos?

Aquí viene lo que más sorprende a mis clientes cuando hago esta comparación: los precios por metro cuadrado, en el papel, a veces se parecen. La diferencia real está en lo que ya viene incluido.

Un departamento nuevo en una región rusa (segmento masivo) cuesta entre $1.320 y $1.800 por m² — pero casi siempre hay que sumarle la remodelación, lo que eleva el costo final a entre $1.820 y $2.480 por m². En Moscú, el segmento masivo parte de $5.500–6.600 por m², y con remodelación (solo el 18,5% se entrega terminado) el costo final sube a $6.000–7.300 por m².

En Cuenca, el segmento económico se mueve entre $900 y $1.100 por m² — y esa cifra ya es el precio final, sin remodelación pendiente. El segmento medio y medio-alto va de $1.200 a $1.900, y el premium arranca desde $2.000 por m².

Dicho de otra forma: una vivienda nueva económica en una región rusa cuesta aproximadamente lo mismo que el segmento económico en Cuenca — pero en Cuenca ese precio ya es el de una casa terminada, y en Rusia es apenas el comienzo del gasto.

La conclusión que yo saco de esto, y se la digo así de directo a mis clientes: la diferencia de precio entre los dos mercados es significativa, incluso antes de contar la remodelación. Lo que sí pongo en el mismo nivel —y aquí hablo por experiencia propia con constructoras e inmobiliarias en ambos países— es la calidad del servicio y la atención al cliente: en eso diría que están prácticamente a la par.

¿Qué significa esto si está pensando en mudarse?

Si está mirando Ecuador desde Rusia o desde otro país de la CEI, mi recomendación es simple: el presupuesto para su vivienda es una sola cifra, no dos. No tiene que guardar aparte para la remodelación ni esperar medio año para mudarse — en ese sentido, Cuenca es más simple y más predecible que el mercado ruso al que está acostumbrado. Eso sí: revise en el contrato el nivel exacto de acabados y los materiales — el segmento económico y el premium en Ecuador también se diferencian bastante en calidad.

En resumen

Rusia y Ecuador responden distinto a la misma pregunta: ¿qué recibe exactamente el comprador el día que le entregan las llaves? Ningún enfoque es «incorrecto» — pero conviene tenerlo claro desde el principio, no después de firmar.

Si está comparando el presupuesto de una vivienda entre Rusia y Cuenca, en HH Faro le puedo indicar, caso por caso, qué ya viene incluido en el precio de un proyecto y qué tendría que sumar usted.